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旭辉高溢价重仓无锡,开发利润依旧可观

时间:2020-05-20 10:29:12  作者:佚名   点击:0

  随着疫情防控形势逐渐向好,土地市场也正式回到正轨,由南到北逐步复苏。其中江苏的南京、苏州、无锡成为了目前为止的拿地热门。除了人才新政即将落地带动了住房“刚需”,江苏部分城市较低的“土拍”门槛对于房企来说也颇为吸睛。再加之无锡和苏州一直是经济体量加大的城市,其潜在的去化能力也如强心剂一般让各房企在去化问题上态度积极。在无锡,不少房企都在为重仓竭尽全力。5月9日,江苏无锡共出让五宗地块,全部成交后总金额高达82.79亿元。其中,编号XDG-2020-10号地块的争夺最为焦灼,总共竞拍了170轮才最终落锤,溢价率达到35.23%。

  此次土拍中表现的最为积极的是旭辉集团,此次土拍中,不仅19.46亿的价格拍下这宗竞争激烈的XDG-2020-10号地块,还以25.98亿元的价格拿下了另一宗编号为XDG-2019-52号的地块。两宗地块的总价为45.44亿元,而溢价率也均高于22%。五宗地块就被旭辉拍走了两块,如此大手笔的花费让旭辉在无锡的野心昭然若揭。而旭辉的扩储也绝对不仅仅是在无锡一地,从今年土拍市场陆续恢复营业以来,我们总能在一些热点城市看到旭辉的身影。据不完全统计,从三月截止到发稿日,旭辉分别在南宁、杭州、青岛等地加仓总金额超过110亿元。

  相比于旭辉拿了多少地,更多人更关心的是旭辉在拿地之后的处理。从往年旭辉披露的业绩上看,旭辉在近几年的拿地中比较偏爱合作模式,也因此即使拿了地,旭辉所占权益比也相对较低。这一下现象在2015-2016年的两年间尤为明显,在其2015年新增的25个项目中,能达到100%权益比的仅有5个,剩余20个项目均为合作开发,因此旭辉每个项目的权益占比也仅能占到四成左右。

  2016年,旭辉在新增项目中的权益比更是进一步下滑,其权益比在新增的36个项目中下滑到了仅剩三成。当时旭辉将低权益比解释为风险规避,同时说明在未来市场风险降低时,旭辉将酌情提高权益比。旭辉的做法引来了不少业内人士的认同,与其盲目追求高权益比而将自己至于高风险中,不如将重心放在维持资金链顺畅,在保有市场规模的同时还不会因资金回笼不顺导致出局。

  “大胆拿地,合作共赢”是旭辉在市场中的生存方法。这样的方法也让旭辉在2017年达成千亿成就,之后旭辉又用了两年的时间跨进了两千亿级房企之列。

  可是与其他两千亿,甚至千亿级的房企相比,旭辉的权益比实现显得有些过低,2017年其权益比一路降到了52.9%,因此被业界广为诟病。即使是那些曾经主张旭辉降权益比扩规模的业内人士偶尔也吐槽旭辉的“含金量”过低。2015-2019年的五年时间里,旭辉的利润率一直徘徊在12.1%-13.1%之间。

  就拿2019年来说,旭辉以2090.1亿元的全口径金额登上房企销售榜的第15位,但是其权益金额仅为1149.6亿元,排在第19位,而这已是近5年来旭辉权益金额最好的成绩。虽然较低的权益比帮助旭辉占据了较大的市场份额,但是低利润也确实让业内诟病。为此,2018年开始,为了能够增加资金助力企业运转,旭辉逐步提升权益占比,并表示将在短期内将新增项目的权益占比提高到六成左右。

  一言九鼎的旭辉在2018年10月至2019年2月,不到半年的时间里,其将拿地权益占比增到了七成以上。进入2020年,旭辉再次提高了新项目中的权益比,在1-4月份新获取的16个项目中,旭辉的拿地权益占比已约达9成。包括此次重仓的无锡,旭辉前四月在长三角和中西部地区获取的地块中,一二线城市新项目的权益金额占比八成以上,旭辉实现了从单纯扩规模到规模与利润表现相互呼应的转型。

  对于旭辉这次在无锡的高价拿地,旭辉虽未透露具体的拿地方式,但表示此次拿地的价格非常合理,即使高溢价也并未处在高位。加之本次获取的地块均位于无锡这座城市的价值高地,且项目定位为改善类产品,所以留给旭辉的利润空间依旧颇为可观。

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